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不動産屋との交渉術

2017/9/24

家主との良好な関係

私の場合、毎年必ず家主様へ、夏はお中元、暮れにはお歳暮を贈っています。さほど高額のものでなくても良いのです。やはり人間関係が基本です。贈り物を頂いて不愉快になる方はいません。もともと家主というのは借主から、家賃という収益を得ているのですから、商売として考えるとこちらが客なので、家主様から感謝して頂きたいと思いがちです。しかし、家主様の中には「貸してやっている」という態度を露骨に出す方も少なくありません。

私も賃料の値下げのお願いをした際に、「だったら、商売なんてやめちまえよ」と言われたことがあります。そういう家主様には、なかなかこちらの気持が伝わらないケースもあるかと思います。ですが、大体の場合、借主から貸主である家主様へ、日頃の感謝の気持を伝えることは、大きな意味があると思うのです。実際に家主様から「テナントからお歳暮をもらったのは初めてだよ」と何度か言われました。そのせいか、私は契約更新の際に、家主様側から賃料の値下げをして頂いたこともあります。

まずは解約予告期間の確認を

次にすべきことは、退去予告の通知です。通常は不動産屋へ電話すると、退去予告通知の記入用紙をファックスで送信してきます。これに明け渡し日などを記入して返送すれば良いだけです。稀に不動産屋の仲介を入れずに、家主様と直接契約を結んでいる方もおりますが、その場合は特に文書で通知すべきです。よくあるのは、退去予告の連絡を電話で行ってトラブルになるケースです。

電話に出たのが家主様ではなく、その奥様など家族だった場合、家主様にきちんと伝わらない場合があります。いざ明け渡し前の打ち合わせの日程を決めようと、連絡を入れた際に、家主様が「聞いてない」となって、解約予告期間分の賃料を支払えと言われたケースを私は知っています。

原状回復に向けての話し合い

ここが一番肝心です。退去予告を経て在庫を処分し、いよいよ家主様立会いのもと原状回復に向けての話し合いが行われます。よく勘違いされる方が多いのですが、原状回復とは「借りる前に時点に戻す」という意味ではありません。原状回復の基本的な考え方は次の通りです。「賃借人の使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による耗、毀損(耗等)を復旧すると定義し、その費用は賃借人の負担、自然耗、通常の使用による耗等の修繕費用は賃貸人負担とする」つまり、太陽の光で黄ばんだ壁紙を補修するのは借主ではなく、家主なのです。また、床などの多少の傷でも重大な故意・過失でついた傷でなければ自然損耗の範囲に含まれます。

マンションやアパートでも同じ考え方が適用されるのでご存知の方も多いと思いますが、何故かテナントは違うと思っている家主様や借主が以外と多いのです。どちらも同じ不動産です。賃貸物件であれば基本的な考え方は一緒です。ちなみに、このガイドラインは一般財団法人不動産適正取引推進機構という団体で配布しておりますので、ご興味のある方は一読されたら良いかと思います。

悪徳家主様登場

過去に私は、この原状回復で家主様とトラブルになったことがあります。本来自然損耗とすべき部分の補修も含めた原状回復をされました。わずか35坪の店舗の原状回復に、480万円もの請求書。その店舗はビデオ屋でしたので、特に壁や個室のような店内の造作をしたこともなく、せいぜい壁紙の張り替え程度だろうと思っていたのでビックリです。しかも、恐らく最初から傷が付いてたであろう床の傷の補修費、さらに驚くのは外装(壁)の補修費まで請求書に含まれていました。極め付けは、その請求書を作成したのが家主様系列の建築会社だったことです。全ての項目が相場より高く、諸経費の他に管理費を別に計上していて、「歌舞伎町のボッタクリバーかよ」とつっこみたくなるような請求書でした。しかも賃貸契約書を改めて確認すると「原状回復は甲(家主)指定の業者が行うものとする」との文言が。

これは私が契約時に見落としていた痛恨のミスでした。つまり家主様は、ここぞとばかりに借主の金を使ってリフォームする気満々というばかりか、親族経営の建築会社で一儲けしようとしているのです。ちなみに賃料が25万円の物件でしたが、預けた保証金は6ヶ月分。しかも保証金の償却が年5%。

店舗は営業を6年続けたので45万円が償却され、契約時に150万円あった保証金は実質105万円しかありません。そして、ここに来て480万円の請求ですから、保証金は1円も返さず、差し引き375万円を支払えというわけです。

こういう時の保証金は人質みたいなものです。私は「呆れる」を通り越して笑ってしまいました。そして沸々と湧き上がる怒り。裁判になることを覚悟しました。しかしこの一件は、不動産屋の担当の方のおかげで解決したのです。請求書を見た担当者は、私以上に怒りをぶちまけていました。「こういうやり方をするのであれば、あなたの物件を扱う不動産屋は、この街からいなくなりますよ!」と、家主様へ言ってくれたのです。普段はサラリーマンをしている家主様は、この担当者の勢いに完全に飲まれていました。結局、必要最小限の補修で片付き、私が預けた保証金は60万円ほど返金されたのです。

業者に頼む原状回復を最小にする

実は、補修に関する費用が安く済んだ理由の一つに、できることは自分でやったということが挙げられます。例えば看板を外した後の外壁の補修。ポカリと空いた穴に、ホームセンターで購入したコーキング剤を注入すればOKです。これを業者に頼むだけで数万円が消えてしまします。ルームクリーニングも自分でやればいいんです。タダですから。

閉店する店舗自体は1円の銭も生みません。閉店にかける費用は極力ゼロに近づけることが再起の糸口となります。

重箱の隅を突くような家主様との原状回復の打ち合わせは夕方に

この一件以降、私は最初に物件を借りる時点で、全て写真に撮影しておくようになりました。解約時にどのよう原状だったかを後日証明できるからです。そして契約時に家主様の人間性を見るように心がけました。なにやら重箱の隅を突くような家主様かなと判断した場合、閉店時の原状回復の打ち合わせは夕方にセットしました。少々ズルい考え方ですが、薄暗い時間だとアラが目立たないという話です。

現状復帰の話し合いの前にすべきこと

ここで最初の話に戻ります。お中元やお歳暮の話です。閉店を考える段階になって、そんな話をされても困るという方もいらっしゃると思います。しかし、やはり一番大切なのは人間関係であるということを忘れないでください。話し合いに入る前に「これは、いままでお世話になった感謝の気持ちです。」と菓子折りを渡すことで、話がスムーズに進むのであれば万事OKではないでしょうか。立つ鳥跡を濁さず。これが基本だと思います。

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